Zenitude et Stella : les nouveaux repreneurs de Réside Etudes Seniors

Le tribunal de commerce de Paris a tranché parmi les 9 finalistes en lice pour la reprise des actifs de Réside Etudes Seniors (RES). Après deux jours de délibération supplémentaire, les juges ont rendu leur décision le jeudi 28 novembre, en optant pour les offres conjointes de Stella Management (qui propose la gestion de Résidences Services pour Séniors à travers la marque Stella) et Zenitude Senior Exploitation, la branche senior de Zenitude, avec entrée en jouissance immédiate.

Cette reprise concerne un total de 75 résidences seniors, qui accueillent plus de 6 000 résidents à travers la France. Parmi ces établissements, Zenitude prend en charge la gestion de 53 résidences, tandis que Stella Management s’occupe de 22 autres.

Cette opération permet de sauvegarder 1 175 emplois, avec 1 067 salariés repris par Zenitude et 619 intégrés par Stella. Toutefois, 9 résidences sont exclues de cette offre, dont 7 en attente de livraison. Ces exclusions s'expliquent par des projets distincts des propriétaires ou des ouvertures reportées. Ainsi, les 9 résidences, situées à Asnières-sur-Seine, Aubergenville, Chartres, Chelles, Ivry-sur-Seine, Marseille République, Nice 2, Saint-Nom-la-Bretèche et Tours, ne font pas partie de l’offre. 

Zenitude et Stella Management ont choisi de mettre en commun leurs expertises dans l’hospitalité et les résidences seniors. Pour soutenir cette transition, Zenitude a obtenu un prêt de 10 millions d'euros auprès d’une banque française, ce qui renforce la solidité du projet.

Comme l’indique le site Gestion et Fortune, les offres retenues combinent un financement de 4 millions d'euros apporté par Stella et 3.5 millions d'euros de Zenitude. Dans le détail, les groupes reprennent l'ensemble des 75 résidences en exploitation de Réside Etudes Seniors : 22 pour Stella au prix de 140 000€ chacune, et 53 pour Zenitude au prix de 310 000€ chacune, sous les marques “Les Girandières” et “Palazzo”. L’intégralité du personnel est également repris, avec une garantie contre tout licenciement économique pendant au moins deux ans.

"Bien que les deux structures aient collaboré pour structurer cette reprise, elles agissent en totale indépendance dans la gestion opérationnelle des résidences.” précise Stella Management à la rédaction du magazine Gestion et Fortune. Chaque entité est pleinement responsable de la gestion et des décisions opérationnelles concernant les résidences sous sa responsabilité.”

Selon le magazine Gestion de Fortune, le passif de RES, qui s’élevait à 12 millions d’euros au 31 octobre 2024, devrait atteindre près de 28 millions d’euros d’ici le 31 décembre 2024. L’entreprise s’est engagée à régler le solde des loyers du troisième trimestre 2024, d’un montant total de 3.8 millions d’euros, avant la fin du mois de novembre.

Les 5 500 propriétaires bailleurs ne seront pas épargnés par la reprise, puisque Zenitude demande des réductions de loyer pour la majorité des baux, parfois supérieures à 50%. Une trentaine de résidences seulement devraient conserver les niveaux de loyers initialement promis. En revanche, Stella assure qu'elle ne demandera aucun effort financier aux bailleurs. "Nous reprenons les baux en l’état sans renégociation et sans aucun impact financier pour les co-propriétaires en LMNP (ndlr : Loueur en Meublé Non Professionnel).”, précise l'opérateur de résidences services.

Thomas et Romain Lubrano, co-fondateurs de Zenitude, saluent l'issue favorable de cette reprise. Ils déclarent : "Nous sommes très satisfaits de cette issue positive. Ce partenariat avec Stella illustre notre capacité à collaborer avec nos pairs pour construire des projets mutuellement bénéfiques. Il marque également notre entrée sur le segment des résidences seniors, avec un engagement fort envers le bien-être des résidents et la stabilité des équipes. Depuis plus d’un mois nous avions également reçu le soutien des copropriétaires-bailleurs qui font de gros sacrifices pour éviter une liquidation judiciaire de Réside Études Séniors et ainsi sauver leur investissement."

Philippe Druon, avocat associé chez Hogan Lovells note l’importance de l’union des offres complémentaires pour sécuriser les emplois et éviter une crise majeure. Il indique : "En alliant deux offres complémentaires et en travaillant jusqu’à la dernière minute pour en faire une candidature incontournable, nous avons pu sauver plus de 1000 emplois et éviter une crise pour des personnes vulnérables."

Camille Koering, avocate associée chez Koering Avocats, déclare : "Le parcours de Zenitude en fait le candidat idéal pour cette reprise. La combinaison de l'offre de la société Zenitude avec celle de la société Stella est, en outre, venue rassurer le tribunal et l'ensemble des parties concernées."

Bertrand de Campredon, avocat associé chez Goethe Avocats, reconnaît que certains sacrifices restent inévitables pour les copropriétaires, mais se félicite que l’essentiel ait été préservé. Il affirme : "C’est une page qui se tourne. Bien sûr, tout n’est pas parfait pour les plus de 2200 copropriétaires que nous défendons, dont certains seront contraints à des sacrifices, mais on ne peut malgré tout que se réjouir que le pire ait été évité, dans la mesure où l’exploitation de la quasi-totalité des résidences du groupe sera finalement reprise. C’est une bonne chose pour nos clients, ainsi que pour les résidents seniors."

Source des déclarations : communiqué de presse Zenitude.