Une croissance record et une mutation du parc

Entre 2017 et 2025, le secteur des RSS a changé de dimension. Le nombre de résidences en exploitation a plus que doublé pour atteindre 1 338 unités. Plus impressionnant encore, le nombre de logements a été multiplié par 2,5, s'établissant à 108 286 appartements à la fin de l'année 2025.

Cette progression s'accompagne d'une évolution du modèle : la taille moyenne des résidences est passée de 68 logements en 2017 à 81 en 2025. Ce développement s'est fait sans financement public dédié, s'affirmant comme un maillon essentiel entre le domicile historique et l'EHPAD.

2026 : L'année de la rupture historique

Alors que la croissance passée s'est faite à démographie constante, l'année 2026 marque un basculement. On estime que 1,1 million de personnes supplémentaires rejoindront la tranche d'âge "cœur de cible" (80-85 ans) entre 2026 et 2031. Pour la seule année 2026, 200 000 personnes entreront dans cette catégorie.Cette poussée démographique crée un besoin structurel inédit, alors même que le rythme des ouvertures commence à ralentir. Après un pic d'ouvertures en 2023-2024 (effet rattrapage post-crise sanitaire), l'offre marque le pas en raison de la crise immobilière et d'une saturation locale temporaire.

Un ancrage urbain prédominant

L'offre de RSS (résidence Service Senior) est aujourd'hui largement diffusée sur le territoire, bien que fortement concentrée :

  • Les zones urbaines captent 92,6% des logements.
  • 7 départements (dont le Nord, la Gironde et l'Hérault) disposent de plus de 3 000 logements chacun.
  • À l'inverse, 26 départements comptent moins de 5 résidences sur leur territoire.

Bon à savoir
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Le profil du résident en 2026

L'Observatoire dresse également le portrait-robot de l'habitant type des RSS:

  • Âge moyen : 85 ans (pour une entrée moyenne à 83 ans).
  • Genre : Une large majorité de femmes (70%).
  • Composition du foyer : Si 70% des résidents vivent seuls, on observe une forte dynamique des emménagements en couple.
  • Durée de séjour : Environ 3 ans en moyenne.

Une solution d'habitat incontournable

À l'horizon 2030, la résidence services seniors devrait devenir la principale solution d'habitat intermédiaire en France, devant les résidences autonomie. En 2025, elle représente déjà 38,5% de l'offre totale de logements ou places de cette catégorie.

Pour Olivier Wigniolle, Président de SILVITA, l'enjeu dépasse les chiffres : "Il est profondément humain et societal : comment permettre à nos aînés de bien vieillir, entourés et en sécurité ?". Le défi des prochaines années sera de simplifier les normes d'urbanisme pour accompagner cette demande croissante et répondre aux nouvelles attentes d'une génération baby-boom plus mobile et connectée.

Source : Observatoire SILVITA des Résidences Seniors, Edition Mars 2026.